Как обманывают застройщики

Покупка новой квартиры в Сочи – это всегда определенный риск, поскольку зачастую застройщик старается обмануть дольщика. Существует несколько общих ухищрений, к которым может прибегать недобросовестный застройщик. Знание этих уловок позволит не обмануться при приобретении недвижимости и сохранить свои средства, оставшись с квартирой.

Каталог проверенных новостроек Сочи

Быстрый подбор квартир 

Фото 1. Зачастую вместо обещанной квартиры дольщики получают долгострой

Взамен обещания получить квартиру – пустое место

Возглавляет своеобразный рейтинг уловок застройщика полное отсутствие квартиры в обмен на обещанное жилье. При этом недобросовестный застройщик просто не предупреждает дольщиков о том, что в итоге они просто могут не получить обещанные квадратные метры.

Большинство людей, которые приобрели квартиры, считают, что все обманутые дольщики – просто неграмотные люди. Но никогда нельзя быть полностью уверенным в начале строительства, что по завершению его человек получит квартиру.

Перед приобретением квартиры в строящемся здании города Сочи каждый человек наводит справки относительно добросовестности застройщика. Вполне вероятно, что до этого данный подрядчик уже закончил не один дом. Стройка велась с соблюдением первоначальных сроков, и изначально ничто не предвещало беды.

Бывают ситуации, когда дольщики приобретают квартиры через ипотеку с участием риэлторов, агентства и банка, но это тоже не может являться 100% гарантией получения квартиры по завершению строительства.

К сведению: Норма закона №214-ФЗ содержит один большой изъян – в нем не указано обязательство застройщика указывать в договоре долевого участия или приобретения недвижимости возможные риски, которые могут поджидать потенциального приобретателя.

К примеру, при производстве лекарственны препаратов существует обязательное требование к изготовителю прописывать в инструкции по применению возможные побочные эффекты или противопоказания. Если говорить о жилищном законодательстве, то подобное нигде не прописывается, что ставит покупателя в заведомо проигрышное положение.

Фото 2. Красивый компьютерный проект будущего дома – это может быть просто уловка для привлечения потенциальных покупателей

Массированная реклама в Сочи привела к тому, что целью каждого потенциального покупателя является приобретение недвижимости, но не использование услуг юристов. Просчетами потенциальных рисков никто не занимается. При этом со стороны государства периодически принимаются различные законодательные меры, направленные на защиту дольщиков и обеспечивающих страхование их интересов.

Но это все действует только на бумаге. В реальности каждый год число обманутых дольщиков в масштабах страны только увеличивается. При этом страдают не только приобретатели квартир в небольших домах, но даже покупатели элитной недвижимости.

Совет: Перед решением купить квартиру в новостройке не стоит экономить. Следует заказать юридическую оценку потенциального риска и заключить договор с квалифицированным юристом на полное сопровождение сделки.

Срок всему голова

Некоторые недобросовестные застройщики Сочи заведомо сообщают дольщикам неверные сроки сдачи дома. Как правило, реальнее сроки отличаются от заявленных на год или даже два.

Почему эта уловка так усиленно применяется застройщиками? Почему нельзя указывать сроки окончания строительства с запасом?

Потому что не каждый человек согласится ждать несколько лет до получения желанных квадратных метров. И при несоответствии заявленных застройщиком сроков с собственными желаниями будет искать более подходящие варианты. Таким образом, продавец потеряет потенциального покупателя.

Еще одна причина подачи неверных сведений относительно сроков заключена в зависимости стоимости квартиры от времени ее сдачи. Чем ближе срок X, тем дороже стоимость квадратного метра. Поэтому многие застройщики начинают совершать различные манипуляции для получения большей прибыли на продажах.

Несмотря на то, что нормами закона установлены гарантийные меры по отношению к дольщикам и даже прописаны штрафы для недобросовестных компании при обмане покупателей, на деле это не работает, и многие застройщики умеют качественно обходить установленные законом штрафы.

Для отстаивания собственной правоты дольщику требуется обращаться в суд. В реальности количество судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков, составляет всего лишь 20% от общего числа людей, приобретающих квартиры.

Следующей слабостью, которую успешно используют застройщики, является желание людей быстрее получить ключи от квартиры. Они готовы подписать соглашение о переносе сроков сдачи дома взамен на вожделенные ключи от жилой площади. Существует возможность получить не только ключи, но также взыскать неустойку, но не многие готовы пойти до конца и подписывают «мировую».

Еще одной причиной, по которой застройщики не очень опасаются обращений клиентов в суд, является искусственное занижение суммы неустойки, причитающееся к выплате обманутому дольщику.

К сведению: Не редки случаи, когда при сумме неустойки в пределах миллиона рублей, суд присуждает к взысканию с застройщика всего 10 тысяч. Взыскание полной суммы неустойки длительный и практически не выполнимый процесс.

Также к моменту сдачи готового дома, застройщик, который обманул своих дольщиков, старается вывести все активы за пределы компании, поэтому даже при выигрыше в суде, взыскивание начисленных сумм осложняется неимением таковых на счетах застройщика.

Фото 3. Следует внимательно знакомиться с проектной документацией, чтобы не оказалось, что вместо обещанных пластиковых окон в доме будет обычные деревянные рамы

Поэтому, как показывает практика, застройщики совершенно не стесняются задерживать исполнение сроков по сдаче готовой недвижимости, потому что знают, что прибыль, полученная от продаж, во много раз превысит убытки в виде выплат неустойки или иных судебных издержек.

Совет: При решении купить квартиру в строящемся доме следует на предварительном этапе провести анализ выполнения заявленных сроков по ранее построенным объектам недвижимости. Если наблюдались факты срыва обязательств, то вполне вероятно повторение подобного.

Купил квартиру – доплати за метры

Не редки ситуации, когда при заключении финального варианта договора на приобретение квартиры в Сочи, застройщик требует от покупателя доплаты за лишние квадратные метры.

Подобное может возникать в нескольких ситуациях:

• отхождение от первоначальной проектной документации. Изначально в проекте могли быть заложены стены толщиной метр, но во время строительства произошло отхождение от плана, и реальная толщина стен оказалась 50 см. При этом не произошло нарушение норм действующих строительных норм. Застройщик в данном случае дважды оказался в выигрыше: сэкономил на материалах и получил с клиента доплату за освободившиеся квадратные метры. Иногда количество полученных таким не совсем честны образом квадратов может достигать 10 метров, что при цене в 50-60 тысяч за один квадрат составит вполне неплохую прибавку;

• вторым вариантом является махинация с результатами замеров дома при его приемке. В данном случае застройщик выигрывает незначительные цифры с каждой отдельной квартиры (от 1 до 4 метров), но в масштабах дома получается неплохая дополнительная прибыль. Расчет застройщика состоит в том, что судебная система в отношении дел по недвижимости отличается своей волокитой и длительностью. Для того, чтобы отсудить сумму в несколько десятков тысяч рублей потребуется потратить больше на оплату услуг квалифицированного юриста. Поэтому люди идут на вынужденную доплату.

Совет: Рекомендацией в данном случае будет получение предварительной консультации у грамотного юриста и внимательное прочтение договора, поскольку при меньшем количестве предоставленных метров, нежели указано в договоре, застройщик не осуществляет доплату покупателю за них.

Фото 4. Обещанная колясочная на деле оказывается закутком под лестницей

Было вашим, стало нашим

Еще одной распространенной сочинской ситуацией, когда застройщик наживается за счет дольщиков, являются махинации с местами общественного пользования. При заключении предварительного договора на приобретение квартиры, менеджер компании будет расписывать преимущества будущего дома, который обладает общей колясочной, общим двором или иными нежилыми помещения для нужд общего пользования.

При получении квартиры, клиент узнает, что эти помещения были проданы или сданы в аренду лицам, которые даже не проживают в указанном доме. Получается, что подобные заявления на моменте подписания договора были лишь уловками для привлечения покупателя.

Совет: В очередной раз советом станет обращение к грамотному юристу, который сможет еще на этапе подписания договора определить признаки мошенничества и уберечь покупателя от приобретения квартиры в этом доме.

После покупки доработать ломиком и зубилом

Каждому, кто решает купить недвижимость в строящемся доме или новостройке, следует помнить, что за последние годы качество строительства сильно упало. Не часто исполняются те заявления относительно конструктивных особенностей квартир, которые были сделаны на этапе заключения предварительного договора.

Если менеджер заявляет, что будут стоять современные стеклопакеты, то на деле это могут оказаться самые и простые варианты, которые придется поменять в первый год проживания.

Совет: В этой ситуации можно рекомендовать перед приобретением квартиры ознакомится с проектной документацией, навести справки относительно качества строительства в аналогичных домах этого застройщика.

Оформление акта приемки в одностороннем порядке

В законе 214-ФЗ четко прописаны условия и процедура приема готового жилья покупателем. Она осуществляется в течение 10 дней после получения уведомления от застройщика о готовности недвижимости.

Фото 5. Самым правильным шагом, чтобы не стать жертвой обмана застройщика является привлечение квалифицированного юриста для сопровождения всего процесса

При этом если на протяжении двух месяцев покупатель не принимает квартиру, то застройщику дано право составить односторонний акт приемки. Итогом становится не устранение имеющихся недостатков и невозможности взыскания в суде неустойки.

Недобросовестные застройщики могут прибегнуть в данном случае к следующей уловке. Разослать письма с уведомлением о завершении строительства, в которых будет указан телефон для записи на осмотр квартиры и ее приемку. На деле, когда покупатель перезванивает, ему говорят, что из-за большого количества заявок, его могут записать только через два месяца.

Получается, застройщик соблюдает все требования закона, но это приводит к тому, что дольщику вручается уже односторонний акт, поскольку два месяца на выставление претензий истекли.

Совет: При получении письма  с уведомлением о готовности квартиры следует постараться в течение 10 дней провести приемку квартиры, чтобы не упустить установленный законом срок.

Обещали дворец, а на деле ферма

Часто для привлечения потенциальных покупателей, застройщик рисует просто радужные перспективы, что будет проведено полное благоустройство прилегающей территории, построена детская площадка, оборудован закрывающийся въезд во двор.

На деле все оказывается намного более прозаичным. На деле будет возведено только то, что прописано в договоре, поэтому требуется внимательного не слушать менеджера, а читать договор и вникать во все мелочи, которые там прописаны или не прописаны. Рассчитывать покупатель может только на прописанные в договоре моменты, все остальное – это просто красивые слова.

Навязывание собственной управляющей компании

Еще одним неприятным моментом, с которым сталкиваются дольщики, является навязывание подписания договора об эксплуатации дома с определенной управляющей компанией, которая, как правило, аффилированное лицо. Без подписания подобной бумаги, дольщику может быть отказано в выдаче ключей.

Очень часто подобное соглашение приводит к заведомо завышенным тарифам на услуги ЖКХ. В данном случае требуется внимательное ознакомление с условиями договора при получении готовой квартиры и обращение к юристу, поскольку самостоятельно решить подобное навязывание услуг достаточно сложно.

Утром деньги, вечером стулья

Иногда застройщик отказывается выдавать ключи без уплаты коммунальных сборов за все время, сколько прошло с момента ввода дома в эксплуатацию. При этом совершенно не важно, проживал ли дольщик фактически в своей квартире или нет.

Подобная мера предпринимается управляющей компанией, которая на протяжении нескольких месяцев будет доделывать то, что не завершил застройщик. А простой покупатель на протяжении этого времени будет повторно оплачивать уже купленное жилье.

Выходом становится очередное обращение к юристу и приемка квартиры только при сопровождении грамотного специалиста.

Оформление права собственности – возможные проблемы

Проблема с оформлением права собственности создается застройщиком самостоятельно. Причиной является желание сэкономить. Главной неприятностью в данном случае является не оформление постановки дома на кадастровый учет. Каждому дольщику приходится делать эту процедуру самостоятельно, что «влетает в копеечку».

Резюмируя можно посоветовать тем, кто собирается купить квартиру в новостройке быть более пессимистичными в своих ожиданиях. Очень хорошо, если этот пессимизм не найдет подтверждения, но есть одна хорошая пословица – предупрежден, значит защищен.